Una planimetria catastale non aggiornata, una veranda realizzata senza verificare i permessi oppure un’ipoteca ancora iscritta sull’immobile possono complicare una compravendita quando il proprietario ha già trovato un acquirente. In alcuni casi bastano integrazioni documentali; in altri occorrono verifiche tecniche, pratiche edilizie e tempi difficili da conciliare con quelli concordati nella trattativa.
Raccogliere i documenti per vendere casa prima di pubblicare l’annuncio permette di individuare queste situazioni e affrontarle senza la pressione di una proposta già accettata.
Abbiamo approfondito i controlli preliminari con Carlo Romolo di Sognando Casa, per capire quali verifiche affrontare prima di pubblicare un annuncio e accettare una proposta.
Sognando Casa affianca i proprietari nella valutazione dell’immobile, nella raccolta della documentazione, nella preparazione degli ambienti e nella gestione della vendita
Atto di provenienza, visure catastali e situazione ipotecaria
Il primo documento da recuperare è l’atto di provenienza, che consente di ricostruire come il proprietario abbia acquisito l’immobile: compravendita, donazione, successione o altro titolo. In presenza di eredità, comproprietà o precedenti donazioni possono essere necessari ulteriori accertamenti notarili.
«Prima di proporre una casa sul mercato bisogna conoscere esattamente la situazione della proprietà. Alcune verifiche richiedono tempo, soprattutto quando gli atti sono datati o coinvolgono più soggetti», afferma Carlo Romolo.
La visura catastale riporta identificativi, intestazioni, categoria e altri dati dell’unità immobiliare. La planimetria consente invece di confrontare la distribuzione degli ambienti rappresentata in Catasto con quella esistente. Il Catasto, da solo, non certifica la proprietà né dimostra la regolarità edilizia.
L’ispezione ipotecaria riguarda un controllo differente: permette di individuare iscrizioni, trascrizioni e annotazioni nei registri immobiliari, comprese eventuali ipoteche e pignoramenti. Un mutuo ancora garantito da ipoteca non impedisce necessariamente la vendita, purché siano concordate le modalità di estinzione e cancellazione. Le verifiche giuridiche competono al notaio.
Conformità urbanistica e catastale: due accertamenti distinti
Tra i documenti per vendere casa, quelli relativi alla regolarità edilizia meritano particolare attenzione. Una planimetria catastale apparentemente corretta non dimostra che tutti gli interventi effettuati nell’abitazione siano stati autorizzati.
La conformità urbanistico-edilizia richiede il confronto tra lo stato reale dell’immobile e i titoli edilizi legittimanti, comprese eventuali pratiche successive. La conformità catastale riguarda invece la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati e le planimetrie catastali.
«Una parete spostata, un locale modificato o un ampliamento devono essere esaminati attraverso la documentazione tecnica. Prima di accettare una proposta è opportuno conoscere eventuali difformità e le possibilità effettive di regolarizzazione», sottolinea Carlo Romolo.
Il controllo spetta a un professionista abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, secondo le rispettive competenze. Occorre recuperare anche permessi, concessioni, pratiche di condono, eventuali sanatorie e documentazione relativa all’agibilità.
Non tutte le difformità sono sanabili e una semplice variazione catastale non risolve automaticamente un’irregolarità urbanistica. Per questo la verifica tecnica dovrebbe precedere gli impegni contrattuali.
Attestato energetico e documentazione condominiale
L’Attestato di Prestazione Energetica, o APE, è generalmente necessario per vendere un’abitazione, salvo le esclusioni previste dalla normativa. Negli annunci devono comparire gli indicatori energetici richiesti e la classe energetica. L’attestato viene predisposto da un certificatore abilitato e deve essere disponibile secondo gli obblighi di legge.
«La classe energetica interessa anche chi deve valutare le spese future dell’abitazione. Disporre dell’APE fin dall’inizio consente di presentare informazioni corrette e verificabili», spiega Carlo Romolo.
Nei condomìni bisogna inoltre conoscere la situazione dei pagamenti, le spese straordinarie deliberate e le eventuali controversie in corso. È opportuno richiedere all’amministratore un’attestazione aggiornata, insieme alle informazioni rilevanti sulle delibere assembleari.
Il Consiglio Nazionale del Notariato ricorda che l’acquirente risponde solidalmente con il venditore dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente. Informazioni incomplete possono quindi incidere direttamente sulla trattativa.
Preparazione dell’immobile e prezzo richiesto
Una volta verificati i documenti per vendere casa, la strategia commerciale può essere costruita su caratteristiche attendibili.
La superficie commerciale, lo stato manutentivo, la classe energetica, le pertinenze e la presenza di lavori da eseguire incidono sulla valutazione. Il prezzo richiesto dovrebbe confrontarsi con immobili comparabili, considerando le differenze effettive e le condizioni del mercato locale.
Sognando Casa utilizza il servizio Valore Chiaro, un report scritto che comprende analisi dell’immobile, comparabili, punti di forza e criticità e una proposta di strategia commerciale.
«Un prezzo iniziale poco realistico può ridurre l’interesse degli acquirenti. Anche la presentazione deve essere coerente con le condizioni dell’abitazione e con il pubblico a cui viene proposta», osserva Carlo Romolo.
Pulizia, piccole riparazioni, ambienti ordinati e fotografie professionali contribuiscono alla presentazione. Eventuali interventi di valorizzazione devono però essere valutati economicamente: una ristrutturazione importante non garantisce automaticamente il recupero della spesa attraverso il prezzo di vendita.
Dalle visite alla proposta: quando la documentazione diventa decisiva
La selezione degli interessati riguarda anche la concreta possibilità di concludere l’acquisto. Prima di accettare una proposta è utile chiarire tempi di consegna, disponibilità economica, eventuale necessità di mutuo e condizioni sospensive.
«Una proposta economicamente interessante deve essere valutata insieme alle condizioni richieste dall’acquirente. Scadenze, finanziamento e documentazione disponibile possono incidere sulla possibilità di arrivare al rogito», conclude Carlo Romolo.
La proposta accettata può già costituire un contratto preliminare vincolante quando contiene gli elementi necessari. Non è quindi prudente rimandare ogni verifica alla firma del compromesso.
Il notaio interviene negli accertamenti giuridici e nella predisposizione dell’atto; il tecnico abilitato verifica gli aspetti edilizi e catastali; l’agente immobiliare coordina le attività commerciali e può agevolare la raccolta delle informazioni senza sostituirsi agli altri professionisti.
Avere disponibili i documenti per vendere casa consente anche di concordare scadenze realistiche. Quando emergono pratiche ancora da completare, la loro gestione deve trovare spazio negli accordi contrattuali, evitando che diventino un problema soltanto alla vigilia del rogito.
